פתיחת גן ילדים בתא בבנייני מגורים שימוש חורג או יעוד מותר לפי תוכנית גני הילדים 4053 בתל אביב

האינטרס הציבורי שבפתיחת גן ילדים לפי תוכנית 4053 במרכז העיר תל אביב בבנין מגורים גבר על הפגיעה הקניינית לכאורה אשר נטענה ע"י המתנגדים לפתיחת הגן והן על טענותיהם למטרד תחבורתי.

תוכנית 4053 תוכנית גני הילדים תל אביב:

לאור קיומו של מחסור משמעותי בגני ילדים לגיל הרך בתל אביב, הנובע משינויים דמוגרפיים וחברתיים, באה לעולם תוכנית 4053. מטרת התוכנית לאפשר שימוש ופעילות מסגרות חינוך לגיל הרך ביעודי קרקע שונים, כך שניתן יהיה להפעיל מסגרות אלו בכלל העיר. תוכנית 4053 עונה הן על צרכי חינוך והן על צרכי רווחה וכלכלה.

רקע:

• בתאריך 9.8.2015 הגישה בעלת הגן ('המבקשת') בקשה לשימוש חורג מהיתר ומתב"ע ממגורים לגן ילדים בקומת הקרקע של בית מגורים המיועד לגן ילדים. בקשה זו אושרה לתקופה של חמש שנים ובכפוף לתנאים מגבילים.
• המתנגדים לפתיחת גן הילדים ('המתנגדים') הם בעלים של 5 מתוך 7 דירות בבניין בו ביקשה בעלת הגן י להפעיל גן ילדים. המתנגדים הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אביב.

טענות המתנגדים:

• הפעלת הגן יוצרת בעיה תחבורתית המטה את הכף לטובת דחיית הבקשה לאישור שימוש של גן ילדים.
• הפעלת גן הילדים בבניין תהווה פגיעה קניינית קשה בבעלי הדירות.
• הבקשה אינה עומדת בתנאים הדרושים לצורך אישורה על פי תוכנית 4053 לאור שימוש בשביל הגישה לבניין המהווה רכוש משותף ללא הסכמת כל בעלי הזכויות.

טענות המבקשת:

• המבקשת שכרה חניות צמודות לבניין כדי להקל על עומס התנועה האפשרי. כמו כן נמצא כי מרבית הילדים מגיעים עם הוריהם באופניים או ברגל ולא ברכב.
• הצורך והאינטרס הציבורי בהפעלת גני ילדים באזור גוברים על הפגיעה הקניינית הנטענת.
• טענת העותרים לפיה ההיתר לשימוש חורג שקיבלה אינו עומד בתנאים של תכנית 4053 אינה נכונה עובדתית.

גלגול התיק בערכאות השונות:

• המתנגדים לפתיחת הגן הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז תל אבי על ההחלטה של הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר לשימוש חורג ב. ערעורם התקבל וכנגד החלטה זו הגישה המבקשת בעלת הגן עתירה מנהלית.
• השופט שאול שוחט קיבל את העתירה והוחלט להחזיר את הבקשה לבחינה מחודשת על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, הועדה הונחתה לערוך סיור במקום, בשעות הרלוונטיות ועם הגורם התחבורתי המתאים לצורך בחינת טענות המתנגדים לעומקן (עת"מ 12325-11-16 שלומי נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תל אביב ואח').
• לאחר שהוועדה ערכה ביקור במקום ולאחר שהוצגו בפניה עמדות מטעם גורמים מקצועיים, החליטה הוועדה המקומית שלא לשנות מהחלטה ותת היתר לפיחת הגן.בנתיים אושרה גם תוכנית גני הילדים. 
•  ערר נוסף אשר  הוגש  על ידי בעלי יתר הדירות בבניין לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה – נדחה הפעם.
• נקבע כי פתיחת הגן איננה גורמת לחסימת תנועה מלאה כפי שסברה הוועדה בהחלטתה הראשונה.
• כמו כן, הועדה מצאה כי הבקשה לשימוש חורג תואמת את הוראות תוכנית 4053 וכי אין לקבל את טענות העוררים בנוגע לחריגות בניה בנכס.
• כנגד החלטת וועדת הערר המחוזית לדחות את הערר, הגישו המתנגדים להפעלת הגן עתירה מנהלית נוספת (עת"מ 40469-12-17 עכו-זהר ואח' נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח').

פסק הדין שניתן בעתירה המנהלית:

• השופטת יהודית שטופמן דחתה את העתירה במלואה.
• נדחתה הטענה הנוגעת לכך שההיתר סותר את התוכנית. אין להגביל את תחולת התוכנית לדירות בעלות שביל גישה בבעלות בלעדית שכן פרשנות שכזו מעקרת כמעט מתוכן את תוכנית 4053. נקבע כי הבקשה לשימוש חורג תואמת את תנאי התכנית 4053.
• נקבע כי האינטרס הציבורי שבפתיחת גן ילדים גובר על הפגיעה הקניינית הנטענת ע"י המתנגדים.
• אין מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית הנוגעת לעניין התחבורה אשר נתקבלה בהתאם לדעות מומחים שהוצגו בפניה וסיור במקום.

המתנגדים להפעלת הגן לא אמרו נואש ואף על החלטה זו הגישו ערעור לבית המשפט העליון (עעמ 3312/18 אשל עכו-זהר נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה בתל אביב-יפו), לאחר שמיעת מלוא טענות הצדדים המליצו השופטים למערערים שלא לעמוד על הערעור ואלו קיבלו את המלצתם ומשכו את הערעור. 

ערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 5109/16 זוהר אשל עכו, עו״ד נ' ועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב-יפו(פורסם בנבו, 04.09.2017).

ערר (ועדות ערר – תכנון ובנייה תל אביב-יפו) 5109/16 זוהר אשל עכו נ' ועדה המקומית לתכנון ובניה – תל אביב (פורסם בנבו, 23.10.2017)

עת"מ (מינהליים ת"א) 40469-12-17 אשל עכו-זהר נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 17.01.2018)

עת"מ (מינהליים ת"א) 40469-12-17 אשל עכו-זהר נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב (פורסם בנבו, 15.04.2018)

עע"מ 3312/18 אשל עכו-זהר נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה תל אביב-יפו (פורסם בנבו, 24.05.2018)

בעל הדירה אשר השכיר את הדירה לבעלת  הגן ובעלת הגן עצמה יוצגו בכל ההליכים ע"י עו"ד רינת שפרוט.